Инвестициите са ключов аспект от финансовото планиране, а изборът между недвижими имоти и финансови активи, като акции или облигации, зависи от множество фактори. Поради растежа на пазара на недвижими имоти и повишаващия се интерес към Българската фондова борса (БФБ) в последните години, много инвеститори се изправят пред дилемата какъв тип актив да изберат. Ако четете тази статия може би сте сред тях. Но защо трябва да избирате? Възможно ли е това да се окаже фалшива дилема? Може ли да комбинираме сигурността и спокойствието от това да притежаваш собствен имот с възможността за висока доходност от инвестициите в акции?
В предишни анализи обърнахме внимание на важността на диверсификацията за постигането на растеж на активите. Верни на този подход, анализирахме за Вас потенциалната доходност на инвестициите в недвижими имоти и в растящи компании.
Независимо дали сте инвеститор с опит или дебютант, тази статия може да Ви бъде от полза тъй като представя конкретна стратегия за осигуряване на доходност, съобразен с настоящата икономическа среда в България и конкретно в София и другите големи градове. Преди да обсъдим стратегията, нека направим кратка съпоставка на инвестицията в апартамент спрямо тази в акции на БФБ, като използваме данни от последните три години.
Пазарът на недвижими имоти в София
През последните три години пазарът на недвижими имоти в София бележи постоянен ръст. Според данни на Националния статистически институт (НСИ), средната цена на апартаментите в столицата расте с около 10-12% годишно за периода 2021-2023 г. Основните фактори, подкрепящи този ръст, включват засиленото търсене на жилища при наличието на добри възможности за банково финансиране, ограниченото предлагане и благоприятната макроикономическа рамка в страната.
- Ръст на цените на апартаментите: През 2021 г. средната цена на квадратен метър в София е била около 1500 евро, като през 2023 г. тази стойност нараства до около 1850-1900 евро. Това представлява ръст от приблизително 20-25% за тригодишния период.
- Наем и доходност: Инвестицията в апартамент за отдаване под наем също предлага доходност от около 4-5% годишно в зависимост от местоположението. В някои централни райони на столицата, като Лозенец и Иван Вазов, доходността може да бъде по-висока поради ограниченото предлагане.
Инвестиция в акции на Българска фондова борса
През същия период Българската фондова борса показва значително оживление, особено в контекста на пандемията и последвалото възстановяване на икономиката. Основният индекс на БФБ – SOFIX, който следи представянето на 15-те най-големи публични компании, е показал значителен ръст в последните три години. През 2021 г. SOFIX започва годината около 500 пункта, докато към април 2023 г. се движи около 700-750 пункта, което представлява ръст от приблизително 40-50% за тригодишния период.
Рискове и ликвидност на инвестицията в имоти и инвестицията в акции
Едно от основните различия между двете инвестиционни възможности е нивото на риск и ликвидност.
- Риск при недвижимите имоти: Пазарът на имоти в София е сравнително стабилен, но изисква значителна първоначална инвестиция и ликвидността е ниска. Процесът по продажба на апартамент може да отнеме месеци, което го прави по-малко привлекателен за бързи печалби.
- Риск при инвестиция в акции: Вложенията в акции са по-ликвидни, което позволява бързи продажби и покупки, но те са и по-волатилни. Рисковете от спадове на фондовите пазари са по-високи, което изисква от инвеститорите по-задълбочено познаване на финансовите пазари.
Колкото повече, толкова повече – стабилността на имота и доходността на растящите иновативни компании
Решението дали да инвестирате в апартамент или във финансови инструменти традиционно зависи от Вашите цели и как искате да управлявате риска. Недвижимите имоти обикновено предлагат стабилна, но по-ниска доходност в комбинация с по-малък риск, докато финансовите инструменти като акции в бързорастящи компании могат да донесат значително по-висока възвръщаемост, но и по-големи колебания в цената на активите.
Изправени сте пред дилема – дали да търсите стабилност чрез покупка на имот или потенциално по-висока възвращаемост чрез инвестиция в растящи иновативни компании?
А какво би могло да се случи, ако комбинираме двата подхода, вдъхновени от крилатата фраза на Мечо Пух “Колкото повече, толкова повече”? Възможно ли е да изградим инвестиционна стратегия за следващите 25 години, която ни дава стабилността на придобиването на имот и доходността от инвестицията в растящи иновативни компании?
Екипът на Impulse Growth свърши “скучната” работа и направи изчисленията вместо вас.
Разглеждаме инвестиционен хоризонт от 25 години тъй като банките често посочват, че потребителите на ипотечни кредити избират по-дълги срокове на изплащане, а от 1 октомври 2024 г. БНБ ограничи максималния срок до 30 години.
Средната годишна доходност от недвижими имоти в България за 2016-2024 г., периодът, в който пазарът се възстанови от последиците от икономическата криза, възлиза на 8.6%. В нашия анализ разглеждаме следващите 25 години. Разумно е да се допусне, че доходността от имоти ще се намали с навлизането на пазара в една по-зряла фаза.
Подобна динамика се наблюдава на всички развити пазари. Например, в САЩ пазарът на недвижими имоти преживява истински бум в началото на 1960-те години и достига пик на годишна доходност от 7.7%. За последните 25 години, въпреки устойчивия растеж на капиталовите пазари в САЩ и на основните икономически показатели, средната годишна доходност на имотите е 2.2%. В изчисленията си предвиждаме 5% средна годишна капитализирана доходност на българските имоти в следващите 25 години, защото началното ниво е по-високо от това в САЩ.
Разглеждаме вариант, при който купуваме апартамент с размер 100 кв. м., с лихва от 4.03%.
При покупка на апартамент на стойност 400 000 лв. и при тези условия на кредита, сумата, която трябва да изплатим за 25 години е 635 700 лв, чрез 300 месечни погасителни вноски от 2119 лв. всяка. Инвестицията изглежда доста привлекателна – при средна годишна доходност от 5%, след 25 години стойността на имота ни би била 1 354 542 лв., т.е. бихме могли да получим нетна печалба от близо 719 000 лв. (не включваме допълнителни разходи като ремонтни дейности, данък и поддръжка на сградата, тъй като те варират значително спрямо характеристиките на имота).
Но дали да разчитаме изцяло на инвестиция в недвижимо имущество или да спазим базовия принцип в инвестициите – диверсификацията?
Нека разгледаме стратегия, които не отменя инвестицията ни в имот, а я надгражда. Реализирайки стратегията си, влагаме еквивалента на една-трета от инвестицията ни в недвижимо имущество – във финансови инструменти. Как действаме? Подходът е изключително лесен, следвайки инвестиционния принцип да не усложняваме, когато няма нужда от това. В допълнение, използваме и принципа на поведенческата психология, че е значително по-вероятно да спазваме плана си за спестяване или инвестиране, ако го правим автоматично, на определени интервали. Затова си поставяме цел, която да осъществим, за да имаме спокойни старини и да се застраховаме срещу липса на средства –
На всеки три месеца инвестираме стойността на месечната си ипотечна вноска, 2119 лв., във финансов инструмент.
Финансовият инструмент, който разглеждаме, е платформата Impulse Growth (борсов код IMP), която инвестира в млади, бързорастящи, високотехнологични компании. Стартъпите се стремят да реализират технологични решения, които решават проблемите на големи групи потребители. Понякога те създават изцяло нови екосистеми като например новия интерактивен формат за представяне на данни на Storied Data, компанията от портфолиото на Impulse Growth. Те носят висок потенциал за растеж и при добра диверсификация на инвестицията могат да ни донесат значителна доходност.
Важно е да отбележим, че инвестицията в бързорастящи високотехнологични компании е и инвестиция в динамизма, който е присъщ на сектора на високи технологии. Новите технологии навлизат изключително бързо в бита на милиарди потребители по целия свят. Например, броят на глобалните потребители на смартфони се оценява на 4.48 млрд., в сравнение с около милиард през 2014 г. Същевременно, процесорът на iPhone (iPhone 12, дори не най-новата версия) е около 5000 пъти по-бърз от най-мощния суперкомпютър през 1980-те, който е тежал 2.5 тона!
Не е изненадващо, че все повече хора по света стават инвестори в технологичния сектор. Сигурно сте чували за впечатляващия възход на най-големия производител на графични процесори в света NVIDIA, но знаехте ли, че акциите на българската компания за “Интернет на нещата” решения за сгради Shelly Group поскъпват за последните пет години, толкова колкото тези на американския гигант? Shelly Group е част от портфолиото от бързорастящи високотехнологични компании на Impulse Growth.
В изчисленията си използваме средната годишна доходност от 12.4% на платформата Impulse Growth. В рамките на 25 години, докато погасяваме ипотеката си, инвестираме еквивалента на всяка трета вноска в портфолио от високорастящи технологични компании.
Така, вложените от нас 211 900 лв. за 25 години могат да нарастат до около 1 294 000лв. Срещу три пъти по-малко вложени средства получаваме същата стойност като тази на имота ни.
Следвайки стратегията на диверсификация, която комбинира изплащането на апартамент с редовни инвестиции в портфолио от растящи, високотехнологични компании, имаме възможност да реализираме годишна доходност, по-висока отколкото ако се ограничим само в сферата на недвижимите имоти. Така, след 25 години бихме могли да разполагаме със стабилни активи от около 2.6 млн. лв., които да ни позволят да реализираме плановете си, а защо не и да се насладим на комфортен живот след активната ни трудова възраст.
