В последните години пазарът на имоти у нас расте, а интересът към Българската фондова борса също се увеличава. Това поставя инвеститорите пред дилемата как да направят най-добрия избор.
По време на третия уебинар от годишната програма на Академията за лични финанси, Николай Мартинов, съосновател на Impulse GROWTH (акция с борсов код IMP), представи задълбочен анализ на темата “Инвестиции в имот или в акции? А защо не и двете?”. Той разгледа стратегии, които комбинират сигурността на недвижимите имоти с потенциала за висока доходност от акциите. Николай Мартинов подчерта, че двата инструмента не са конкуренти, а взаимно допълващи се компоненти в портфолиото на успешния инвеститор, които дългосрочно изграждат неговото богатство по пътя към финансовата свобода.
Обобщаваме основните моменти от уебинара.
Двата стълба на дългосрочното инвестиране
Всеки от тези инвестиционни инструменти има своите силни страни. Недвижимите имоти привличат със своята стабилност, материалната си същност и способността да генерират пасивен доход. През последните 20 години пазарът на имоти в България демонстрира забележителна възвръщаемост, превръщайки се в предпочитан инвестиционен избор. Това развитие се дължи основно на няколко ключови фактора, които създават благоприятна среда за инвестиции в имоти и формират масовото разбиране сред обществото, че недвижимата собственост е най-сигурната инвестиция:
- въвеждането на валутен борд;
- значителното понижаване на лихвите по ипотечните кредити;
- ръст на възнагражденията в България с 10% всяка година.
От друга страна, акциите предлагат по-голям потенциал за растеж, практически незабавна ликвидност на големите пазари, значителни данъчни предимства и по-лесно управление. Малко известен факт е, че в България данъчните предимства на акциите включват липсата на данък печалба и само 5% данък върху дивидентите, докато данъкът върху наемите на недвижими имоти е 10%.
Промяна в инвестиционната динамика
Анализът на цените на недвижимите имоти и акциите показват интересна динамика, като през последните 10 години двата актива се движат паралелно. Около 2020-2021 г. акциите започват да изпреварват имотите. Николай Мартинов споделя, че се очаква тази тенденция да продължи, тъй като на борсата се появяват все повече растящи български компании с годишен ръст на приходите между 20% и 50%.
Пример за такава компания е Shelly Group, която е част от портфолито на Impulse GROWTH (акция с борсов код IMP), чийто ръст на консолидираните приходи за 2024 г. е впечатляващите 42,4%.
В дългосрочен план се очаква темпът на нарастване на цените на недвижимите имоти да се забави от сегашните 9-10% годишно до около 3-4% поради няколко фактора:
- постепенно намаляване на недостига на качествени жилища;
- очаквано повишаване на лихвените нива по банковите кредити след въвеждането на еврото;
- забавяне ръста на възнагражденията при достигане на нивата в Централна и Източна Европа;
- отрицателния демографски прираст и влиянието му върху търсенето на имоти.
Как да съчетаем инвестицията в имот и инвестицията в акции за дългосрочен успех?
Николай Мартинов препоръчва комбинирана стратегия за инвестиране в недвижим имот и акции едновременно. Например на всеки три вноски за изплащане на ипотека инвеститорът прави една вноска за придобиване на портфолио от акции. При такава 25-годишна стратегия той не само, че успява да изплати недвижимия имот, а и изгражда значително портфолио от акции. Въпреки че в началото стойността на портфолиото от акции е по-малка от тази на имота, поради по-високата възвръщаемост на акциите, в дългосрочен план двете инвестиции стават съизмерими по стойност.
Именно затова Николай Мартинов дава фокус на стратегията “инвестиране в акции” и прави анализ на период от 20+ години, вместо да разглежда краткосрочната стратегия “спекулация в акции”. Повече по темата можете да откриете в нашия 21-дневен курс за начинаещи инвеститори: https://www.impulsegrowth.eu/finance-academy-investments/#kurs-za-nachinaesti
Динамиката на възвръщаемост на двата инструмента търпи промени през периода от 25 години. В началото имотите предлагат по-добра възвръщаемост при по-нисък риск. С времето обаче те губят привлекателност поради скритите разходи:
- първоначално придобиване;
- такси и поддръжка;
- ремонти и застраховки;
- брокерски комисиони;
- периоди без наематели;
- управление на проблеми.
Тези разходи намаляват реалната рентабилност с 30% до 50% от брутната.
В дългосрочен план акциите стават по-привлекателни, тъй като селекцията в портфолиото естествено елиминира компаниите с ниска възвръщаемост, а успешните нарастват значително. След 15-30 години едно портфолио с акции на растящи компании обикновено надминава представянето на портфолио от недвижими имоти.
Стратегии според жизнения етап
Николай Мартинов обръща внимание, че е добре инвестиционната стратегия да се съобразява с жизнените етапи, през които преминава всеки човек и познанията и уменията, които има.
Младите инвеститори в България често влагат всичките си свободни средства в покупка на жилище с ипотека. Вместо това, ако отделят 20-25% от капитала си в акции на растящи компании (технологични, биотехнологични, космически сектори), могат да постигнат по-висока дългосрочна възвръщаемост, дори при риск от загуби.
За хората на възраст между 35 и 50 години, които вече притежават имот, инвестициите могат да се разделят по равно между акции и недвижими имоти (чрез рефинансиране, покупка на втори имот и отдаване под наем).
В предпенсионна възраст фокусът се измества към погасяване на ипотеките и увеличаване на дела на ликвидните дивидентни акции.
При пенсиониране се потребяват натрупаните активи – чрез продажба, отдаване под наем или използване на дивиденти за пасивен доход.
Инвестиции в акции: рискове, стратегии и перспективи
Инвестирането в акции може да бъде печеливша стратегия, но е важно да се подхожда с разбиране за рисковете и да се прилагат подходящи стратегии. Поддържането на кеш или инвестиции в други инструменти, като акции или индекси, е от съществено значение за инвеститорите.
Един от основните рискове при инвестирането в акции е волатилността. Тя се свързва с промяната в цената на даден финансов актив за определен период от време и показва степента на колебания и несигурност на пазара.
За разлика от недвижимите имоти, цените на акциите могат да претърпят значителни колебания, понякога достигащи до 50% спад. Например по време на висока волатилност около 90-95% от акциите се понижават.
“Когато човек инвестира дългосрочно, той инвестира във фундамента на компанията, а не в текущата стойност, която пазарът вижда,” пояснява Николай Мартинов.
Друг основен проблем, който поражда първия, са емоционалните решения. Когато се случи нещо негативно на пазара, като например спад на цената на определена акция, огромна група от инвеститори едновременно реагират силно емоционално. Те продават по време на паника, което води до още по-големи разпродажби. Значителна част от проблемите са породени именно от емоциите, които понякога са свръхреакция на проблема, който всъщност се е случил.
Николай Мартинов препоръчва на инвеститорите да си задават следните въпроси преди да предприемат инвестиция:
- Защо купуват дадена акция?
- Каква е целта и какво очакват да се случи?
- Кога ще излязат от инвестицията и кога ще приемат загубата, ако се наложи?
“Винаги когато човек прави независимо каква инвестиция, той трябва да има дългосрочен план за развитието ѝ, да си постави цели, които да включват цел за печалба, цел за загуба,” добавя Николай Мартинов.
Стратегията на Impulse GROWTH (“ИмПулс Растеж” АД; акция с борсов код IMP) се основава върху идентифициране и инвестиране в растящи и иновативни компании, с висок потенциал още в ранния им етап на развитие. През последните 3,5 години екипът ни доказа, че независимо от моментните пазарни емоции, дългосрочната стойност се изгражда чрез растеж, износ и иновации, които носят устойчиви резултати за инвеститорите.
“Фокусът върху високорискови, но високодоходни сектори позволява да постигнем възвръщаемост, която надвишава стандартните бенчмаркове. Дори в условия на кризи като COVID, инфлационни промени и война, ръстът на компаниите в нашето портфолио остана стабилен, което доказва силата на нашия инвестиционен подход”, завършва Николай Мартинов.
Едногодишната програма на Академията за лични финанси на Impulse GROWTH (акция с борсов код IMP) включва 12 уебинара, достъпни напълно безплатно за всички начинаещи и потенциални инвеститори, които искат да поемат контрол над финансовото си бъдеще и да създадат устойчив дългосрочен план за управление на своите финанси.
Ако искате да получите достъп до записа на уебинара и възможност да участвате в следващите ни събития, направете регистрация от този линк: 🔗https://www.impulsegrowth.eu/finance-academy-investments/#webinar-academi
