Boleron излиза на пазара за растеж BEAM

Имоти и бързорастящи компании – коя инвестиция носи по-висока доходност

Замисляли ли сте се какви реални предимства Ви носи инвестицията в имот? Дали тя може наистина да Ви осигури добра доходност срещу нисък риск? Има ли други възможности, които биха могли да умножат парите Ви, без да поемате риска на хазартна игра? В следващите редове ще Ви представим плюсовете и минусите на инвестицията в имот и другa алтернатива за инвестиции, която заслужава внимание – акции на бързорастящи компании.

Защо купуваме имоти?

Ясно е, че инвестицията в имоти е предпочитана от голяма част от българите. В това те виждат:

  • възможност да запазят стойността на парите си от инфлацията, която в последната година е на рекордни равнища, и дори да спечелят;
  • нисък риск, защото инвестират в нещо, което могат да „пипнат“; и
  • възможност бързо да върнат парите си чрез продажба т.е. известна степен на ликвидност.

Лесният достъп до кредити, отпускането от банките на суми близки до цялата стойност на имота и ниските лихви в последните години накараха много хора да инвестират в имоти не със собствени пари, а чрез кредити. Една от опциите за тези инвеститори е дори да изплащат ипотечния кредит със сумата, която вземат за наем.

В резултат на тези фактори инвеститорите в недвижима собственост в България са наистина много. Това от своя страна води до тезата „Щом всички купуват, значи е добра инвестиция.“ Ако сте изкушени да приемете тази теза за правилна, нашият съвет би бил да си припомните думите на Уорън Бъфет – Страхувайте се когато другите са алчни и бъдете алчни само когато другите се страхуват. „Оракулът от Омаха“ е известен с множество крилати фрази, а тази илюстрира философията му за момента, когато е добре да купите или да продадете даден финансов актив.
Когато активът е търсен от всички, стойността му е много висока и дори да не последва спад, трудно ще спечелите от инвестицията си. Обратното, когато инвеститорите са притеснени и не купуват даден актив, стойността му пада. Ако Вие вземете решението да купите актива на ниска цена и той е стойностен, можете да спечелите много от последващото движение нагоре.

Нека да разгледаме по-детайлно общо приетите предимства на инвестицията в имот:

Цената на имотите

За да илюстрираме най-добре тенденциите ще разгледаме данните за най-масово купуваните имоти – 2-стайни и 3-стайни апартаменти. Според данните до преди пандемията от COVID 19 цените на жилищата се вдигат плавно с по около 9% на година. В последващия период до март 2021 г. следва време, в което цените се задържат на същото ниво. От март 2021 г. до май 2022 г. цените на този тип жилища се повишават с цели 46%.

Цени на 3-стаен апартамент в София

Цени на 2-стаен апартамент в София

Данните са инетернет агрегатора HomeHeed, който събира данни от всички всички обяви за имоти в София на едно място. Данните са от вече продадени апартаменти и тяхната последно обявена цена.

В същото време обаче картината при наемите от имоти се различава. Интересното е, че при увеличаващите се цени на имотите, високата инфлация и нарастването на заплатите със средно 10% на година, наемите стоят на същите равнища, леко покачване се отбелязва само в последните два месеца.

Среден месечен наем на двустаен апартамент в София; източник: HomeHeed

Движещата сила на бързото повишение на цените на имотите е голямото търсене, в следствие на високата инфлация. Цените на наемите не оправдават високата цена на покупка на жилище,следователно покупката на имот чрез кредит, с цел да бъде изплащан и да носи доходност на собственика си от наеми, не е оправдана. Този извод се наблюдава и в политиката на част от банките. Според dnevinik.bg на провелия се в началото на ноември месец бизнес форум „Expo Moite Pari” представители на банковия сектор са коментирали, че в момента не са склонни да кредитират покупката на жилища с инвестиционна цел, особено ако бъдещият собственик възнамерява да изплаща заема от приходи от наем. Това обяснява и спада в броя на ипотечните кредити, с които е финансирана покупка на имот с инвестиционна цел.

Повишението на цените на имотите в последната една година е печелившо за тези инвеститори, които могат да купят имот със собствени средства. Ще спечелят ли обаче, ако направят покупката в пика на високите цени и може ли да се очаква това повишение на цените да продължи със същия темп?

Има ли балон при цените на имотите?

Бързото повишаване на цените на имотите в България в последната година, а в глобален мащаб – в последните няколко години, кара много анализатори да смятат, че това е поредния ценови балон. Политиката на централните банки за повишаване на лихвите в борба с високата инфлация, неминуемо води до понижение в цените на имотите и опасения за възможността за изплащане на повишените вноски по кредити.

Проучване на The Economist показва, че цените на имотите падат в 9 от 18-те държави наблюдавани от консултанстката компания Oxford Economics. Сделките също намаляват – продажбите на жилища в САЩ през август са били с една пета надолу на годишна база според Националната асоциация на брокерите. Според анализаторите това бележи края на дълъг бум. В десетилетието след Световната финансова криза 2007-2009 г. цените на жилищата бележат траен възход във всички развити държави. Високите лихви по кредити и задаващата се рецесия обаче карат анализаторите да смятат, че предстои дълбока жилищна криза, която да надхвърли спада от 2008-2009 г. Икономисти на Royal Bank of Canada очакват обемите на продажбите в страната да спадне с повече от 40% през 2022-2023 г., което ще надхвърли спадтапа от 38% по време на Световната финансова криза.

В България към момента не се наблюдават процеси на спад на цените на имотите или голямо намаление в търсенето и предлагането. През трето тримесечие на 2022 г. се отчита лек спад в броя на сделките от около 14-15% за София и 7-8% за страната, но това все още не може да бъде тенденция.

Наскоро Unicredit Bulbank представи годишен анализ за 2022 г. за достъпността на жилищата в България. В анализа на банковата институция се открояват някои интересни изводи. През 2022 г. пазарът на имоти в София започва да показва явни признаци на прегряване, според експертите на банката. Над 90% от жилищата в София са надценени, но според анализаторите на банката все още не може да се говори за балон, въпреки че тенденцията върви към влошаване. Под риск от прегряване е и пазарът във Варна, но като цяло достъпността на жилищата в България е близо до средноевропейските равнища. За целите на анализа си, експертите на UniCredit Bulbank приемат, че балон е налице, когато над половината от жилищата са крайно недостъпни, т.е. домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от над 10 години, за да си купят средно за този пазар жилище. Анализът на банката, чиито основен макроикономически сценарий предвижда забавяне на икономиката през 2023 г., приема, че се очертава охлаждане на пазара на имоти. Какво ще бъде то обаче зависи от пазара на труда и от лихвите. Очакванията на Unicredit Bulbank за пазар на труда в страната през 2023 г. са по-скоро оптимистични. Начинът на формиране на лихвите по новите кредити ще започне да се променя през следващата година, като ще има повече кредити с фиксирана лихва, очакват от банката. Според тях лихвите по съществуващите кредити ще нарастнат до около 4% към края на 2023 г. при около 3% средно в периода преди затягането на лихвените условия в Европа.

 Като цяло представителите на банковия сектор към момента се въздържат от прогнози кога и колко могат да се повишат лихвите по кредитие в България в резултат от действията на Централната европейска банк